Appartementseigenaren opgelet! Vanaf 1 januari 2018 gelden nieuwe regels!

Ben je eigenaar van een appartement, dan ben je automatisch lid van de VvE. Aan de VvE betaal je – als het goed is – maandelijks een bedrag aan servicekosten. Daarmee kan de VvE als dat nodig is onderhoud plegen aan het appartementsgebouw.

VvE, onderhoud en renovatie
Om onderhoud en renovatie mogelijk te maken, zijn alle VvE’s sinds 1 mei 2008 verplicht om een reservefonds in stand te houden. Dat gebeurt met behulp van de bijdragen in de servicekosten die je (maandelijks) betaalt. Het is echter gebleken dat veel VvE’s niet goed functioneren. Het gaat dan vaak om de zgn. ‘slapende’ VvE’s. Er wordt bijna niet vergaderd of er wordt te weinig of helemaal geen geld in het reservefonds gestort. En dat leidt weer tot achterstallig onderhoud, (woon)ongemak en waardevermindering van de appartementen en het appartementencomplex. Dit is natuurlijk onwenselijk. Het wetsvoorstel Verbetering functioneren VvE’s probeert dit te voorkomen.

Wetsvoorstel Verbetering functioneren VvE’s
Op 23 mei 2017 heeft de Eerste Kamer ingestemd met het wetsvoorstel Verbetering functioneren VvE’s. De wet treedt op 1 januari 2018 in werking.

Wat verandert er precies?
1. Verplichte storting minimumbedrag in reservefonds
Op dit moment ben je niet verplicht om (maandelijks) een minimumbedrag in het reservefonds te storten. Om toch ervoor te zorgen dat de VvE over voldoende geld beschikt, moeten alle appartementseigenaren vanaf 1 januari 2018 tezamen (jaarlijks) een minimumbedrag in het reservefonds storten.

Minimumbedrag en Meerjarenonderhoudsplan (MJOP)
Het minimumbedrag is gebaseerd op het MJOP van de VvE. Daaruit dient te blijken hoeveel het reservefonds moet bevatten om onderhoud op korte termijn uit te kunnen voeren en hoeveel er jaarlijks aan het reservefonds moet worden toegevoegd voor onderhoud op de lange termijn. Is er geen MJOP of is het ouder dan 5 jaar, dan bedraagt de minimumbijdrage 0,5% van de herbouwwaarde van het appartementencomplex. Je (maandelijkse) woonlasten kunnen hierdoor stijgen, maar de kans op onverwacht hoge uitgaven wordt zo een stuk kleiner. Een goede staat van onderhoud zorgt op de wat langere termijn echter voor lagere woonlasten en meer woonplezier.

Uitzondering verplichte storting minimumbedrag
Storting van het minimumbedrag vindt in beginsel plaats door de bijdragen in de servicekosten (maandelijks) over te maken naar de VvE. Er kan echter ook voor worden gekozen om onderhoud of renovatie per keer te betalen. Dit zal met name het geval zijn bij kleine VvE’s. Je moet dan wel de financiële middelen daarvoor hebben en daartoe met 4/5 van alle appartementseigenaren besluiten.

Nieuwe regeling en bestaande VvE’s
Hoewel de nieuwe regels al per 1 januari 2018 gelden, krijgen bestaande VvE’s vanaf dan 3 jaar de tijd om daaraan te voldoen.

2. Geldleningen aan de VvE
Vanaf 1 juni 2015 kon een VvE al geld lenen bij het NEF (Nationaal Energiebespaarfonds) voor het treffen van energiebesparende maatregelen. Met ingang van 1 januari 2018 kan een VvE óók bij een bank geld lenen voor onderhoud, renovatie of andere doeleinden als deze maar binnen de doelomschrijving van de VvE vallen.

Aansprakelijkheid voor geldlening aan de VvE vóór en ná 1 januari 2018
Op dit moment komen geldleningen van een bank aan een VvE nog niet veel voor. Je bent als appartementseigenaar namelijk hoofdelijk aansprakelijk voor de terugbetaling. Als de VvE dus geld heeft geleend, kan de bank jou aanspreken tot terugbetaling van de (volledige) lening ook al heb je jouw appartement inmiddels verkocht. Vanaf 1 januari 2018 is dat anders. Iedere appartementseigenaar is nog slechts aansprakelijk voor zijn eigen aandeel in de geldlening. En bij verkoop van je appartement, gaat jouw aandeel over op de nieuwe eigenaar. De notaris dient daarvoor te zorgen. Hij zal daarom – voorafgaand aan de verkoop – bij de VvE informeren of er een geldlening is afgesloten, hoe groot deze is en voor welk gedeelte de nieuwe appartementseigenaar aansprakelijk wordt.

Nieuwe regeling en bestaande geldleningen
De nieuwe regeling is niet van toepassing op geldleningen die zijn afgesloten vóór 1 januari 2018.

Vragen?
Als je nog vragen hierover hebt, twijfel niet en informeer bij de notaris!